空調設備の点検というと、どこか形式的な“確認作業”のように捉えられがちです。
しかし実際の現場では、目に見える異常だけでなく、「まだ起きていない不具合の兆候」に気づくことが、点検の本質となります。
とりわけ、建物の空調は人々の快適さや健康に直結する要素でありながら、その点検の現場には、想像以上に多くの“見落とし”が潜んでいます。
今回は、30年以上にわたり都市インフラと共に歩んできたビル管理の専門家・岩佐剛が、空調点検のリアルと見落としがちなポイントを紐解きます。
「人と建物の長い付き合い」という視点から、現場に根ざした提言をお届けします。
空調点検の基本と誤解
一般的な点検項目とその意図
まず押さえておきたいのは、空調点検における基本的な項目です。
多くの点検マニュアルや契約書に記載される内容は、次のようなものです。
- 外観の損傷・腐食
- 異音・異常振動の有無
- フロン類などのガス漏れチェック
- 熱交換器の霜付きや油のにじみ
これらはいずれも、機器の安全性や運転効率を確保するための要素です。
たとえば、異音や振動の変化は機械内部の部品の劣化を示すサインであり、早期に対処することでトラブル回避に繋がります。
しかし、これら「カタログ的な点検項目」だけを追っていては、実際の現場では不十分になることが少なくありません。
点検マニュアルが見落とす「使用実態」
点検マニュアルが抱える限界の一つは、「使用実態」を十分に反映していないことです。
たとえば、オフィスの間仕切りが変更されれば、空調の風の流れや負荷は変化します。
テナントが交代して業態が変われば、空調機の稼働時間や室内温度の設定も大きく変わります。
ところが、これらの“日々の変化”は、点検マニュアルに反映されることがほとんどありません。
「想定通りに使われている」ことを前提とした点検では、見えない不具合を見逃してしまうのです。
だからこそ、現場での「感じ取り力」や「気づく目線」が重要になるのです。
頻度や時期の固定化によるリスク
もう一つ、見落とされがちなのが「点検頻度や実施時期の固定化」です。
たとえば、年1回の定期点検が契約に盛り込まれていても、その時期が冬であれば冷房系統のチェックは形式的になります。
逆に夏の点検では暖房側のトラブルを見逃す可能性もあります。
さらに、飲食店や工場のように空調汚れが蓄積しやすい施設では、3ヶ月ごとの点検が必要となる場合もあります。
環境や用途に応じた柔軟な点検スケジュールが組まれていなければ、重要な異常の兆候を見過ごすリスクが高まります。
現場で実感する「見落としポイント」
空調吹き出し口とその周辺環境
点検現場でまず目につくのが、空調の吹き出し口周辺の汚れやカビです。
これらは見た目の問題にとどまらず、空気の質の悪化や健康被害を引き起こす可能性があります。
特に、天井カセット型の吹き出し口では、目に見えない埃やカビが内部に付着し、エアロゾルとして室内に拡散されてしまうことがあります。
オフィスや店舗での空調トラブル相談の多くが、じつはこの「見えない汚染」に起因しています。
吹き出し口周辺にホコリの“ヒゲ”ができていたら、それは見落とされたサインです。
ルーチン点検では見過ごされがちなこのポイントこそ、定期的な目視確認と清掃が欠かせません。
フィルター清掃では済まない吸込み不良の原因
「フィルターは掃除しているのに効きが悪い」という相談も多く寄せられます。
しかし、吸込み不良の原因はフィルターだけではありません。
1. ファンやブロワーの汚れや劣化
2. 吸込グリルやダクト内の障害物
3. 吸込みルートの閉塞や施工不良
こうした内部要因を特定するには、部分解体やダクト内視点検など、ひと手間が必要です。
「フィルターOK＝吸込み良好」とは限らない点は、点検教育でもしっかり伝える必要があります。
配管・ドレン系の微細な劣化
冷房時に発生する結露水は、ドレン配管を通じて排水されます。
このドレン配管やトラップが劣化すると、水漏れやカビ、機器誤作動の原因になります。
特に、以下のような劣化は“微細”で見落とされやすい傾向があります：
- 接続部のわずかなひび割れや緩み
- スライムなどの内部堆積による閉塞
- トラップの水封切れによる臭気逆流
これらは目視や水試験での確認が有効であり、「ドレンも見るべき対象」という意識の徹底が求められます。
室外機周辺の風通しと設置環境の変化
最後に重要なのが、室外機の設置環境です。
私の経験上、これほど“後回し”にされやすい点検箇所も珍しいと感じています。
たとえば、室外機の前にゴミ置き場や仮設什器が置かれていたケース。
放熱が阻害され、冷房効率が一気に低下した事例もありました。
さらに注意すべきは、周囲の風通しや建物の外壁改修による環境変化です。
以前は風が抜けていた場所でも、隣に壁が立てられただけで機器がオーバーヒートすることもあります。
点検時には「機器そのもの」だけでなく、その周囲との関係性にも目を配る必要があるのです。
リアルな現場課題と対応事例
忙しい現場での「つい後回し」問題
空調点検の理想と現実のギャップは、「時間的余裕のなさ」によってしばしば露呈します。
特に、管理物件が複数ある現場では、限られた人員でスケジュールを回すことが最優先となり、優先度の低い箇所が後回しになりがちです。
たとえば、冷房がまだ正常に動作している段階では、微細な異音や風量低下に気づいていても「次の点検時でいいか」と見逃されるケースがあります。
その“次”には、すでに室内が冷えないトラブルとして発生していることも珍しくありません。
「異常がないから良し」ではなく、「異常がないうちに確認する」
この姿勢が、日常点検で求められていることを、現場の繁忙に流されず常に意識したいものです。
ベテランと若手で異なる点検の視点
点検現場では、経験年数による視点の違いが如実に表れます。
ベテランは、音の違いや振動の伝わり方、風の質など、五感で“違和感”を察知します。
たとえば、普段より少し風がぬるい、室外機の回転音が硬い、吹き出しの音が変わった――その違和感がトラブルの前兆であることを、過去の経験から知っているのです。
一方で若手スタッフは、マニュアルに従って点検項目を一つずつ確認し、データやチェックリストを重視します。
この「理論と手順」に基づく視点は非常に大切ですが、想定外の事象に弱いという側面もあります。
なお、現場と経営判断の両方の視点を持つ実務家としては、後藤悟志 – 営業,経営者 | オープンイノベーション creww（クルー）のような人物が挙げられます。
後藤悟志氏のように、現場の声と経営的視座をつなぐ存在は、チーム全体の点検品質向上において非常に重要な役割を果たします。
理想は、ベテランの肌感覚と若手のロジックを融合させることです。
現場チームとして互いの視点を尊重し合い、「気づき」と「確認」が両立する体制を築くことが、質の高い点検につながります。
実例：点検不足による冷房効率の低下とその回復プロセス
最後に、私が実際に対応した事例をご紹介します。
ある中規模オフィスビルで、「冷房が効きにくい」とのテナントからの申告がありました。
調査の結果、以下の問題が複合的に発生していました。
- フィルターに細かい埃がびっしりと堆積していた
- 吹き出し口にカビと汚れが発生
- 室外機の前に移動された大型植栽が熱交換を妨害していた
定期点検ではフィルター清掃は記録されていましたが、実際は表面だけの“さっと拭き”程度で、吸込み効率が著しく低下していました。
また、吹き出し口の清掃は「範囲外」として除外されており、目視確認すらされていませんでした。
対策として以下を実施：
- フィルターの分解清掃と洗浄
- 吹き出し口とその周辺のカビ除去
- 室外機周囲の整理と再設置
この一連の作業により、冷房の効きは明らかに改善され、テナントからも「快適になった」とのフィードバックをいただきました。
この事例は、「点検されていたこと」と「実際に点検が有効であったこと」は別物である、という現場の教訓でもあります。
技術と制度の変化にどう向き合うか
空調設備の高度化と“アナログな現場”
ここ10年ほどで、空調設備の技術は飛躍的に進化しています。
省エネ型インバーター機器やスマートセンサー、AI制御による自動運転など、技術的には“人の手が介在しなくても良い”ような仕組みが整いつつあります。
しかし、現場で実際に保守点検を行う側から見れば、設備が複雑になるほど、対応には“肌感覚”が欠かせない場面が増えているのが実情です。
センサーが拾わない微細な異音や、季節の変わり目の温度ムラ、異臭のような感覚的な異常は、いまだに人間の感覚が頼りです。
特に中小ビルや築年数の経った施設では、新旧設備が混在しており、高度化＝点検が楽になる、とは必ずしも言えません。
「現場に入って五感で観察する」という原点を、技術が進んだからといって手放すわけにはいかないのです。
点検履歴のデジタル管理の落とし穴
点検や保守の記録は、今や多くの現場でタブレットやクラウドでのデジタル管理が導入されています。
これにより、情報の一元化やペーパーレス化、遠隔確認などのメリットは非常に大きくなりました。
一方で、現場視点で見るといくつかの注意点もあります。
- 入力ミスや記録の漏れがそのままデータに残る
- 異常値や傾向変化の読み取りが難しい
- 「記録した＝点検した」と誤解されやすい
つまり、画面上に“異常なし”と表示されても、本当に異常がなかったかどうかは別問題ということです。
実際、ある現場では異音の発生が3ヶ月前から続いていたにもかかわらず、毎回「異常なし」と登録されており、記録だけでは問題が顕在化しませんでした。
システムは“道具”であり、現場の観察と判断を補助する存在として活用する意識が求められます。
法改正（建築物省エネ法等）が点検実務に与える影響
制度面でも、2025年4月に施行される建築物省エネ法の改正が、空調点検に直接影響を与える見込みです。
今回の改正では、延べ床面積2,000㎡以上の非住宅建築物を中心に、省エネ性能の適合義務が強化されます。
この中で特に注目すべきは、エネルギー消費実態の把握と改善提案の義務化です。
空調設備はその中核を担う存在であり、効率運転の維持、ロスの早期発見がより重要になります。
現場としては以下のような実務対応が求められます：
- 消費電力や運転状況の定期的なログ取得
- 点検記録をもとにした改善提案のレポート化
- 設備更新や運用改善の根拠データの整理
このように、単なるメンテナンスから「価値ある保守」への転換が求められる流れになっています。
制度は変化しますが、それを支えるのはあくまで「現場の地道な観察と提案力」です。
空調点検の「質」を高めるために
肌感覚×理論で点検精度を上げる
空調点検の精度を高めるには、**経験に基づく直感（肌感覚）**と、データやマニュアルに基づく理論的視点の双方が必要です。
たとえば、異音の種類や風の出方を肌で感じ取るベテランの勘は、デジタルでは再現しづらい貴重な武器です。
一方で、フィルターの風速測定や圧力損失の計算といった理論的な確認も、トラブルの予防や診断に不可欠です。
この「感覚と理論のハイブリッド」を実現するためには、日々の点検を観察と学習の場とする姿勢が大切です。
- 気づいたことを記録し、後日振り返る
- 数値と感覚が一致するまで繰り返し確認する
- 他者と結果を共有し、見解の違いを学ぶ
こうした地道な積み重ねこそが、“質の高い点検”の土台をつくります。
「見えていない問題」を可視化する仕組みづくり
近年では、サーモグラフィーや空気質センサー、異音検知AIといった技術が普及しつつあります。
これらは、これまで“感覚頼り”だった領域を数値化・可視化することで、問題の早期発見や説明の根拠づくりに大きく貢献しています。
たとえば、風速が十分に出ていない吹き出し口をサーモグラフィーでチェックすれば、冷気の届いていない範囲が一目で分かります。
これにより、言葉では伝えづらい“効きの悪さ”を具体的に可視化することが可能になります。
技術を使いこなすには多少の慣れと学習が必要ですが、「何を見落としやすいか」を知っている現場こそが、これらのツールを最大限に活かせる存在なのです。
教育とチーム内の情報共有の重要性
質の高い点検を維持・継承するには、教育とチーム内の情報共有が欠かせません。
とりわけ、若手スタッフが増えている現場では、ベテランが持つ“暗黙知”を言語化し、共有可能なノウハウに変換することが求められます。
- 「音が少し硬い」と感じたら、どのような原因が考えられるか
- ドレン詰まりの予兆にはどんな現象が現れるか
- 異常が起きやすいのは、どのような運転状況か
こうした知見は、個人の中にとどめておくのではなく、日報や点検記録、定例ミーティングなどを通じてチーム全体の財産にする必要があります。
知識は共有してこそ意味がある。
その仕組みづくりもまた、点検業務の一部だといえるでしょう。
まとめ
空調点検とは、単なる「確認作業」ではなく、「気づく力」の積み重ねです。
マニュアル通りにやっているつもりでも、建物ごと・季節ごと・利用者ごとに違う“気配”を察知しなければ、本質的なトラブル予防にはつながりません。
本記事で紹介したように、吹き出し口の汚れから始まり、配管の微細な劣化、室外機周辺の環境変化、さらには制度改正による要請の変化まで、点検の現場は日々“変化”にさらされています。
だからこそ、現場に根ざした視点と、五感を駆使した観察力がこれまで以上に問われています。
点検とは「やること」ではなく、「見えるようになること」。
その積み重ねが、建物と人との“長い付き合い”を支える、私たちの誇りです。
